به گزارش پایگاه تحلیلی خبری بانک و صنعت ، بخش مسکن به دلیل نقش مهمی که در اقتصاد کشور دارد، همواره مورد توجه بوده است؛ زیرا دهها صنعت مانند فولاد، سیمان و... با بخش مسکن ارتباط دارد. بنابراین هر گونه تحرک در بخش مسکن می تواند مجموعه اقتصاد ایران را تحت تاثیر قرار داده و سایر صنایع را نیز متحول کند.
راهکارهای متعددی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن ارایه شده است که بین آنها، تامین مالی از طریق بازار سرمایه مورد توجه قرار دارد.
بر این اساس،میزگردی را با موضوع «روش های تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه» با هدف بررسی روش های تامین مالی این بخش برگزار کرد.
در این میزگرد «بهنام چاووشی» رئیس اداره نهادهای مالی سازمان بورس، «محسن فاضلیان» مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، «علیرضا توکلی» مدیر ابزارهای مالی فرابورس ایران و «رضا غلامعلی پور» معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران به ارایه دیدگاه های خود درباره روش های تامین مالی در بخش مسکن و راه های بهبود روش های تامین مالی از طریق بازار سرمایه پرداختند.
خانه دارشدن 650 هزارنفر با بهره مندی ازاوراق تسهیلات مسکن
مدیر ابزارهای مالی فرابورس ایران اوراق تسهیلات مسکن را یکی از روش های تامین منابع مالی بخش مسکن را اعلام کرد و گفت: این روش موجب تسهیل خانه دارشدن مردم در سطح خرد شده است.
علیرضا توکلی ویژگی های اوراق تسهیلات مسکن را که از سال1389 در فرابورس عرضه شد، کوتاه کردن مدت زمان خرید و دریافت وام دانست و افزود: از 6 سال پیش تاکنون نزدیک 650 هزار نفر با بهره مندی از اوراق تسهیلات مسکن خانه دار شدند.
وی اضافه کرد: اوراق بانک مسکن متناسب با منابعی که از مردم جمع آوری می کند در قالب سپرده به صورت ماهیانه منتشر می شود و مردم این اوراق را می خرند و می توانند با آن وام بگیرند که مهمترین مزیت این اوراق صفر بودن فاصله زمانی دریافت تسهیلات است.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس ادامه داد: در حالت عادی اگر فردی بخواهد از تسهیلات بانک مسکن با نرخ های کم استفاده کند باید 6 ماه تا چند سال سپرده گذاری کند تا وام مورد نیاز را بگیرد که دارای ریسک بالاست و مدت زمان طولانی دریافت تسهیلات می تواند به نوسان قیمت مسکن برای متقاضیان منجر شود و متقاضی نتواند خانه مورد علاقه اش را بخرد.
وی یادآوری کرد: در یک دوره زمانی سقف این اوراق 200 میلیون ریال بود که بعدها در چند مرحله به 350 میلیون، 450 میلیون و سپس یک میلیارد و 100 میلیون ریال افزایش یافت.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس اعلام کرد به طور میانگین ماهیانه نزدیک پنج هزار میلیارد ریال اوراق تسهیلات توسط بانک مسکن به بازار عرضه می شود و گفت: میزان تقاضا برای این تسهیلات به وضعیت بازار مسکن بستگی دارد به طوری که در برخی از ماه های سال، میزان تقاضا از یک هزار میلیارد ریال افزایش پیدا نمی کند اما در یک ماه، هشت هزار و 500 میلیارد ریال اوراق توسط مردم خریداری می شود.
وی اضافه کرد: در سال 1391 به طور متوسط حجم تقاضا 26 هزارو 500 میلیارد ریال بود؛ درحالی که 40هزار میلیارد ریال اوراق توسط بانک مسکن عرضه شد. بنابراین به دلیل بالا بودن حجم عرضه نسبت به تقاضا، قیمت اوراق کاهش پیدا کرد درحالی که در سال های 1392،1393 و 1394بازار روند معکوس به خود گرفت.
به گفته وی، در سال 1392 حجم عرضه 52 هزار و 800میلیارد ریال و میزان تقاضا42 هزار میلیارد ریال بود. این میزان در سال 1393 به عرضه 54 هزار و 590 میلیارد ریال و تقاضای 58هزار و 910 میلیارد ریال رسید.
پارسال نیز عرضه 47هزار و 730 میلیارد ریال و تقاضا 52هزار و 200 میلیارد ریال بود.
توکلی افزود: در سه ماهه نخست امسال حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن 11هزار و 190 میلیارد ریال بود؛ درحالی که 11 هزار و 980 میلیارد ریال مورد تقاضا قرار گرفت که همین امر بر افزایش قیمت اوراق تاثیر گذاشت.
به گفته وی، سقف وام تسهیلات مسکن توسط شورای پول و اعتبار در مجموعه بانک مرکزی تعیین و ابلاغ می شود.
مدیر ابزارهای فرعی فرابورس گفت: پارسال صندوق پس انداز یکم با هدف تخصیص وام در قبال داشتن پس انداز تاسیس شد اما ایرادی این بخش این است که افراد بلافاصله نمی توانند از این وام استفاده کنند. البته مدت انتظار از یک سو برای پس انداز افراد خوب است اما از سوی دیگر ممکن است وام آنان مطابق نوسان قیمت بازار نباشد.
به گفته وی، در این روش وام های یک میلیارد و 600میلیون ریالی به کسانی تعلق می گیرد که از طریق سیستم پس انداز اقدام کرده باشند.
وی راه های دیگر تامین منابع مالی مسکن را اوراق مشارکت، صکوک اجاره (ابزار تامین مالی اسلامی) و صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی بانک مسکن و شرکت های سرمایه گذاری مسکن بزرگ برشمرد و افزود: به تازگی اوراق رهنی مسکن نیز به این مجموعه اضافه شده است که شرایط را برای تامین منابع مالی مسکن سهل می کند.
به گفته وی، صکوک اجاره نیز برای مجموعه شرکت سرمایه گذاری مسکن منتشر شد که از این طریق پروژه های ساختمانی نیمه تمام تکمیل شده است.
توکلی درباره صندوق زمین و ساختمان گفت: هم اکنون دو صندوق زمین و ساختمان نسیم و شمال غرب در تهران فعال شده که صندوق نسیم فعالیت خود را از سال 1393 آغاز کرده است.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس اضافه کرد: صندوق نسیم در منطقه 22 تهران ضلع شرقی دریاچه چیتگر مستقر است و تا پایان اسفندماه پارسال به 71درصد پیشرفت فیزیکی دست پیدا کرد و پیش بینی می شود تکمیل این پروژه تا آبان ماه امسال به طول انجامد.
وی کل ارزش پروژه صندوق نسیم را 300 میلیارد ریال برشمرد و افزود: 150 میلیارد ریال از این مبلغ از بازار سرمایه تامین مالی شده است.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس گفت: صندوق مسکن شمال غرب در منطقه پردیس به ارزش 200 میلیارد ریال است که 95میلیارد ریال آن از بازار سرمایه تامین شده است.
وی اضافه کرد: این پروژه تا پایان اسفندماه گذشته 21 درصد پیشرفت فیزیکی داشت و پیش بینی می شود ساخت پروژه 36 ماه به طول بینجامد.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس درباره مزایای صندوق زمین و ساختمان گفت: در این بخش مردم می توانند به صورت تدریجی سرمایه گذاری کنند یعنی هر واحد 10هزار ریال است و اگر کسی واحد یک میلیارد ریالی می خواهد می تواند به تدریج این اوراق را خریداری کند.
توکلی از ویژگی های دیگر صندوق زمین و ساختمان را در مقایسه با شرکت های تعاونی مسکن بحث نقدشوندگی این صندوق ها عنوان کرد و گفت: اگر فردی به هر دلیلی بخواهد از این پروژه خارج شود یا بخشی از این پروژه را بفروشد در یک روز به سهولت می تواند این کار را در بازار سرمایه انجام دهد اما چنین اقدامی در شرکت های تعاونی مسکن ممکن نیست؛ زیرا افزون بر زمانبر بودن، قیمت ها نیز برای خروج منصفانه نخواهد بود.
وی تاکید کرد اوراق تسهیلات مسکن هیچ ارتباطی به رونق و رکود بازار مسکن ندارد و گفت: این اوراق تابع میزان سپرده گذاری در بانک مسکن است و فرمولی دارد که ضریب تخصیص را تعیین می کند.
توکلی اضافه کرد: قیمت ها در اسفندماه 860 هزار ریال، فرودین ماه 780 هزار ریال، اردیبهشت ماه 800 هزار ریال، خردادماه 840 هزار ریال و اکنون حدود 900 هزار ریال شده است که نوسان حدود 100 هزار ریالی دارد.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس ادامه داد: در فرودین ماه عرضه اوراق سه هزار و 590 میلیارد ریال و تقاضا یک هزار و 970 میلیارد ریال بود اما تقاضا در ماه های اردیبهشت و خردادماه امسال به ترتیب چهار هزار و 420 میلیارد و پنج هزار و 580میلیارد ریال افزایش پیدا کرد که با رشد تقاضا قیمت ها نیز بالا می رود.
مسکن یک صنعت پایه و محرک رشد اقتصادی است
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران در این میزگرد گفت: با توجه به اینکه مسکن یکی از بخش های محرک رشد اقتصادی است، هرگونه تحرک در این بخش زمینه ساز رشد سایر بخش های اقتصادی می شود. بنابراین سازمان بورس و بازار سرمایه توجه خاصی به این بخش داشته اند.
«رضا غلامعلی پور» اضافه کرد: بخش مسکن باید در نقش یکی از عوامل اولیه و پیشرو خروج از رکود، مبنای سیاستگذاری ویژه قرار گیرد.
وی با تاکید بر لزوم اتخاذ تدابیری برای شفاف سازی این بخش گفت: در کشور ما همواره فعالیت های غیرشفاف مانند فرار مالیاتی وجود داشته و باعث شده است یکسری پول ها به جایی برود که خیلی توجیه اقتصادی ندارد.
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران افزود: سیاست دولت برای تحرک بخشی به فعالیت های بخش مسکن (خرید و فروش، ساخت و ساز) شامل اعطای تسهیلات خرید از سوی بانک ها از طریق تاسیس صندوق مستقل پس انداز مسکن یا تشکیل موسسه تسهیلات و پس انداز مسکن است.
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران گفت: صندوق های زمین و ساختمان ابزاری است که می تواند تحولات بسیاری در بخش مسکن ایجاد کند.
وی از دولت خواست به دلیل وابستگی بخش مسکن به سایر بخش های اقتصادی، مازاد سرمایه های بنگاه های اقتصادی پیش رو را به بخش مسکن وارد کند تا این کالای تجاری رونق یابد و هماهنگی میان بازار سرمایه و مسکن برقرار شود.
غلامعلی پور درباره اوراق تسهیلات مسکن گفت: امتیاز این اوراق 10 سال پیش از طریق شبکه های غیررسمی و آگهی مطبوعاتی با قیمت های مختلف خرید و فروش می شد اما هم اکنون یک ابزار استاندارد ایجاد شده است و اوراق مسکن به صورت شفاف معامله می شود که این ناشی از همکاری بین بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی بوده است.
به گفته وی، اوراق امتیاز تسهیلات مسکن اوراق بهاداری است که در بازار عادی فرابورس ایران معامله و از سوی بانک مسکن منتشر می شود و به صاحبان حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز بانک مسکن تعلق می گیرد و قابلیت معامله در بازار فرابورس را دارد.
این کارشناس بورس گفت: از مزایای انتشار این اوراق، تحرک بخشی به اقتصاد در بخش مسکن است که به افزایش سودآوری، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، بهبود نسبت های مالی، خارج کردن دارایی های بانک ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی ها منجر می شود.
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ادامه داد: کاهش سود بانکی از سوی بانک مرکزی بر میزان استقبال از اوراق منتشر شده، اثر مثبت گذاشته است.
وی به حذف موازی کاری در انتشار اوراق اشاره کرد و گفت: بانک مرکزی به شهرداری ها برای انتشار اوراق مشارکت مجوز می دهد و دولت، مجوز بانک مرکزی را صادر می کند؛ سازمان بورس نیز با مجوز سایر بخش ها موافقت می کند اما در نهایت، همه این اوراق به بازار ثانویه وارد می شود.
این کارشناس بورس، بازنگری در عرضه اوراق را خواستار شد و افزود: عرضه اوراق نباید فقط به صورت عمومی باشد بلکه باید به طور خصوصی نیز انجام شود.
وی تاکید کرد فقدان رتبه بندی با وجود تنوع اوراق مشکل ایجاد می کند و افزود: در دنیا، موسسه های رتبه بندی شکل گرفته و از نقش ضامن در انتشار اوراق کاسته شده است. برای نمونه شرکت های معتبر و کم ریسک می توانند اوراقی با سود هشت درصد منتشر کنند اما شرکت های دارای نقاط ضعف و ریسک بالا، اوراق با سود بالاتر مانند 12 تا 15 درصد را منتشر می کنند که سرمایه گذاران می توانند انتخاب کنند.
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس به انتشار اوراق رهنی مسکن اشاره کرد و گفت: سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی را به عنوان جدیدترین ابزار تامین مالی در بازار سرمایه صادر کرد.
وی اضافه کرد: بانک ها به عنوان مهمترین واسطه مالی در صورتی می توانند به درخواست تامین مالی متقاضیان دریافت تسهیلات پاسخگویی مناسبی داشته باشند که از توان کافی برای اعطای تسهیلات برخوردار شوند. در این مسیر «تبدیل دارایی های مالی بانک به اوراق بهادار» یعنی تبدیل دارایی های مالی با نقدشوندگی پایین مانند وام رهنی به اوراق بهادار قابل معامله در بازار، به عنوان یکی از روش های نوین تامین مالی به کمک آنها می آید.
وی افزود: پس از صدور مجوز و موافقت اصولی انتشار اوراق رهنی به منظور تامین مالی بانک مسکن از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار، اوراق رهنی بانک مسکن برای اعطای تسهیلات جدید و افزایش نقش این بانک در تامین مالی مسکن پس از درج در فهرست نرخ های بازار اوراق بدهی فرابورس ایران، به صورت حراج تک قیمتی عرضه می شود.
به گفته این مسئول، قیمت اسمی این اوراق یک میلیون ریال و نرخ آن 18.5 درصد است و سود اوراق هر سه ماه یک بار از تاریخ انتشار پرداخت می شود، دوره عمر این اوراق دو ساله و ضامن و عامل وصول آن بانک مسکن و امین آن سازمان حسابرسی است.
درخواست صدور مجوز چهار صندوق جدید زمین و مسکن
رئیس اداره نهادهای مالی سازمان بورس وظیفه سازمان بورس را تامین مالی دانست و گفت: دو نوع ابزار مالی دارای ریسک و بدون ریسک در بازار سرمایه عرضه می شود.
بهنام چاوشی به تامین مالی بخش مسکن در بورس اشاره کرد و افزود: از ابزارهای بورس برای تامین مالی بخش مسکن، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان است که از سال 1389 کار خود را آغاز کرد و این امکان فراهم شد که افراد بتوانند با مبلغ50 میلیون تا 100میلیون ریال در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند.
رئیس اداره نهادهای مالی سازمان بورس درباره استقبال کم از صندوق های زمین و مسکن گفت: صنایع مطلوب تری در بورس وجود دارند که سود بیشتری را عاید سهامداران می کنند و بنابراین از این صندوق ها استقبال نشده است.
وی اعلام کرد تلاش هایی در سازمان بورس در حال انجام است تا از طریق آنها جذابیت این ابزارها افزایش یابد
این مسئول اضافه کرد: تاکنون مجوز دو صندوق زمین و ساختمان صادر و چهار درخواست نیز برای صندوق های زمین و مسکن ارایه شده است که مراحل پایانی بررسی را طی می کند.
چاوشی اضافه کرد: صندوق های زمین و ساختمان، یک پروژه را تملک می کنند و از طریق اجاره دادن آن، به سرمایه گذاران سود می پردازند.
لزوم جذابیت مالی ابزارهای تامین مالی بخش مسکن
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن اعلام کرد نیاز یک میلیون واحدی برای بخش مسکن در کشور وجود دارد.
محسن فاضلیان گفت: با کاهش سود بانکی، بخش های مختلف اقتصادی مانند مسکن در بورس جذابیت پیدا می کنند.
وی به روش های مختلف تامین مالی بخش مسکن در بورس اشاره کرد و افزود: از این شیوه ها می توان به انتشار اوراق رهنی مسکن اشاره کرد که چندی پیش در بورس عرضه شد.
فاضلیان اوراق رهنی را اوراقی دانست که با پشتوانه وام منتشر می شود و می تواند به اصلاح تراز بانک مسکن کمک کند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن تاکید کرد انتشار این اوراق باعث تورم نمی شود، زیرا پول جدیدی خلق نمی شود.
وی ادامه داد: در واقع انتشار این اوراق بخشی از پولی را که در اختیار مردم قرار دارد، به بخش مسکن جذب می کند.
فاضلیان درباره علت ناکامی صندوق های زمین و ساختمان گفت: سرمایه گذاران دنبال حاشیه سود مطلوب برای خود می گردند.
وی افزود: صنایع بسیاری مانند سیمان، فولاد، شیشه و... به بخش مسکن گره خورده اند، بنابراین رونق مسکن می تواند به شکلگیری رونق در سایر صنایع و بخش های اقتصادی کمک کند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن پیش بینی کرد در ماه های پیش رو، رشد متعارف و عادی در این بخش شکل بگیرد و از اقدام های سوداگرانه خبری نباشد.
وی تاکید کرد ابزارهای تامین مالی باید توجیه اقتصادی داشته باشند تا مورد توجه سرمایه گذاران قرار بگیرند.
فاضلیان ادامه داد: از ابزارهای خوبی که در آینده عرضه می شود اوراق منفعت است که دارای جذابیت زیادی خواهد بود.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن گفت: برای نمونه قرار است هتلی در آینده ساخته شود و با اوراق منفعت، منافع آن پیش فروش می شود.
فاضلیان ادامه داد: می توان برای ساخت بزرگراه تهران به شمال اوراق منفعت منتشر کرد و افراد می توانند پس از راه اندازی از امتیازاتی در آینده (مانند تخفیف در عوارض بزرگراهی) برخوردار شوند.
