به گزارش پایگاه تحلیلی خبری بانک و صنعت به نقل از روابط عمومی بانک مسکن، انتشار اوراق رهن ثانویه یکی از متداول‌ترین روش‌های تامین مالی در بخش مسکن است که طی آن، بانک‌ها و موسسات مالی فعال در حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، بخشی از مانده تسهیلات اعطایی رهنی خود را از طریق فروش اوراق به پشتوانه همین تسهیلات، تبدیل به جریان نقد برای خود می کنند و به دارایی مالی خود زودتر از فرآیند پرداخت اقساط، می رسند. با عرضه و فروش این اوراق در بازار سرمایه با یک نرخ سود معقول و در عین حال جذاب، بخشی از مانده تسهیلات که قرار بوده ظرف دوره چند سال آتی به تدریج نقد شود، یکجا نقد می‌شود و در نتیجه بانک نقدینگی لازم برای پرداخت تسهیلات جدید را به دست می‌آورد. بانک‌ها از طریق انتشار این اوراق همچنین می‌توانند نسبت کفایت سرمایه خود را که یک فاکتور مهم در ارزیابی عملکرد هر موسسه مالی است، بهبود بخشند و ریسک ناشی از عدم تطابق زمانی دارایی‌ها و بدهی‌ها را به این ترتیب کنترل کنند.
بانک مسکن در سال 95 نسبت به راه‌اندازی بازار اوراق رهن ثانویه برای اولین بار در کشور اقدام کرد و توانست بستر استفاده از این ابزار نوین مالی را فراهم کند. در آن زمان 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی به پشتوانه بخشی از تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک مسکن (بازار رهن اولیه) که وصول اقساط آنها 10 تا 15 سال به طول می‌انجامد، در بازار سرمایه منتشر و فروخته شد. نرخ سود اسمی این اوراق 18.5 درصد بود که با توجه به نرخ‌های متداول سود بانکی در آن مقطع زمانی، این سود اوراق نسبتا جذاب بود و با توجه به تخصیص سه ماه یکبار سود، نرخ سود ترکیبی این اوراق به 20 درصد هم می‌رسید. قرار بر این بود که بانک مسکن چند نوبت دیگر نسبت به انتشار اوراق رهن ثانویه اقدام کند و مجوز لازم برای انتشار این اوراق تا سقف 10 هزار میلیارد تومان را نیز از بانک مرکزی دریافت کند اما در عمل امکان انتشار دوباره این اوراق فراهم نشد.
محمد علی دهقان دهنوی، معاون امور اقتصادی وزیر اقتصاد درباره علت توقف استفاده از این ابزار نوین مالی توسط بانک مسکن اظهار کرد: انتشار دوباره اوراق رهن ثانویه (MBS) توسط بانک مسکن یا دیگر نهادهای مالی،نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد کلان کشور و به ویژه تنظیم نرخ سود بانکی است.
وی با تاکید بر اینکه ایجاد بازار رهن ثانویه، مکمل نظام تامین مالی بخش مسکن به شمار می‌آید، اظهار کرد: یک بانک توسعه‌ای در بخش مسکن که نسبت به پرداخت تسهیلات مسکن اقدام می‌کند، باید بتواند در مواقع لزوم تسهیلات پرداختی خود را در بازار رهن ثانویه به پول نقد تبدیل کند تا به این ترتیب قدرت تسهیلات‌دهی خود را افزایش دهد و اتکای خود را صرفا بر سپرده‌گذاری مشتریان معطوف نکند.
دهقان دهنوی با یادآوری اینکه تجربه موفق بانک مسکن در انتشار اوراق رهن ثانویه، محدود مانده است، گفت: طبیعی است در شرایطی که یک بانک تسهیلات خود را در یک نظام حمایت با نرخ پایین پرداخت می‌کند، زمانی که قرار است بخشی از این تسهیلات را از طریق انتشار اوراق به پول نقد تبدیل کند، با چالش جذاب سازی نرخ سود اوراق روبرو می‌شود؛ چراکه بانک نیازمند این است که بتواند اوراق رهن ثانویه را با نرخ قابل قبول برای سرمایه‌گذارانی که قصد خرید آن را دارند، ارایه کند.
وی ادامه داد: نرخ قابل قبول انتشار اوراق بهادار در اقتصاد ما در حال حاضر 20 درصد است و این در حالی است که نرخ تسهیلات بانک مسکن در بخش حمایتی ویژه خانه اولی‌ها و نوسازی بافت‌های فرسوده شش تا هشت درصد و نرخ دیگر انواع تسهیلات بانک مسکن 17.5 و 18 درصد است. هیچ توجیهی وجود ندارد که بانک دارایی‌ها را که میانگین بازدهی آنها حول و حوش 13 یا 14 درصد است، تبدیل به اوراقی کند که باید بابت آنها هزینه مثلا 20 درصدی پرداخت کند.
معاون وزیر اقتصاد معتقد است انتشار دوباره اوراق رهن ثانویه منوط به این است که یک نظام حمایتی فاصله این دو نرخ سود را که البته باید به دقت محاسبه شود، پر کند و به این ترتیب به کمک بانک مسکن بیاید.
وی در عین حال به وجود برخی تنگناهای مالی اشاره و تاکید کرد که منابع یارانه‌ای دولت کاملا محدود است و باید بر اساس اولویت‌بندی این منابع را به بخش‌های مختلف تخصیص دهد.
اهمیت ویژه بخش مسکن برای دریافت حمایت‌های یارانه‌ای نشات گرفته از نقش آن در اقتصاد و وابستگی رونق حدود 40 رسته شغلی و فعالیت اقتصادی گوناگون به رونق بخش مسکن است و از این رو به نظر می‌رسد بخش مسکن می‌تواند در اولویت‌های دولت برای اعطای منابع یارانه‌ای بگنجد.
