با توجه به مزایای قابل توجه صندوق های سرمایه گذاری، تاکنون جای خالی صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که جایگزین مناسبی برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن است، به شدت احساس می شود.
با توجه به اخبار منتشره، به نظر می رسد در آینده ای بسیار نزدیک، اولین صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد.
این اولین رابطه بازار سرمایه با بازار مسکن نیست و پیش از این نیز صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان (صندوق های ویژه ساخت و ساز مسکن) و همچنین بورس املاک و مستغلات توانسته بودند از شورای عالی بورس مجوز بگیرند.
با این حال با توجه به مشکلات گسترده ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی ها وجود دارد، صندوق های املاک و مستغلات می تواند در زمینه کنترل اجاره بها، راه حل خوبی باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن: صندوق های املاک و مستغلات راهکاری برای کنترل اجاره بها
در همین راستا بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینکه منظور از صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟، گفت: صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITs) پس از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران و تخصیص آن به دارایی های موضوع فعالیت صندوق، تأسیس می شوند.
موضوع فعالیت صندوق های املاک؛ خرید و فروش و اجاره مسکن
وی افزود: موضوع فعالیت اصلی این صندوق ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن هاست. موضوع فعالیت فرعی نیز دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکت های ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عوائد ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران صندوق است. همچنین امکان سرمایه گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده های بانکی و گواهی سپرده بانکی نیز وجود دارد.
ظرفیت 7 درصدی صندوق های املاک در GDP
اسدی ادامه داد: تجربه جهانی نشان می دهد در صورت فراهم شدن بستر مناسب و پس از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق ها در بسیاری از کشورها در حدود 3 تا 7 درصد تولید ناخالص ملی برآورد می شود که به خوبی نشان دهنده ظرفیت های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.
بازدهی صندوق های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش بینی بازدهی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت ها و واحدهای هر صندوق اظهار کرد: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن است.
وی تأکید کرد: در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود 27 درصد و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد با میانگین حدود 11 درصد بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر خواهد بود.
نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟
اسدی دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق های زمین و ساختمان را میزان دریافت اجاره بهای املاک تحت تملک عنوان و تصریح کرد: مطابق با آخرین آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار 1399، نسبت قیمت به اجاره (P/E) حدود 28 واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره بهای دریافتی سالانه حدود 3.5 درصد بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می کند. از طرفی، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، هزینه هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می دهد. بنابراین در حالت محافظه کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن با تأکید بر جذاب بودن سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات گفت: معمولاً سرمایه گذاری در املاک و مستغلات صرفاً برای کسب بازده صورت نمی پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن است. از طرف دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه گذاری شده و به متنوع سازی آن کمک کند.
وی خاطرنشان کرد: همچنین با ایجاد صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ابزار مالی مورد نیاز فعالان بازار سرمایه برای سرمایه گذاری در بازار مسکن فراهم می شود. به نظر می رسد بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم است.
بیشترین رشد قیمت مسکن در 3 سال اخیر در کدام مناطق تهران بود؟
اسدی درباره تغییرات قیمتی مسکن در 3 سال اخیر در تهران گفت: رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نیست؛ مطابق آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار 1397 تا اسفند 1399 در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق 20، 9، 22، 3 و 21 به ترتیب با درصد رشد 440 درصد، 436 درصد، 433 درصد، 425 درصد و 404 درصد بوده است.
این فعال اقتصادی حوزه تأمین مالی مسکن ادامه داد: در سال گذشته (1399)، 15 درصد تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه 5 بوده است. مناطق 2، 4 و 10 به ترتیب با 9، 8 و 8 درصد در رتبه های بعدی معاملات قرار گرفته اند. این موضوع بیان می کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه گذاری بهتر فراهم شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرایند تصفیه شد، نقد کردن دارایی ها به راحتی امکان پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحت تر به وقوع می پیوندد.
فاصله بسیار زیاد رقم تسهیلات خرید مسکن با قیمت املاک
اسدی در خصوص مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات یادآور شد: طبق گزارش صندوق بین الملی پول در سال 2016، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود 80 درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین است. افزایش بی رویه قیمت مسکن طی سال های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است.
قدرت پایین تسهیلات خرید مسکن عامل اجاره نشینی خانه اولی ها
وی تأکید کرد: نسبت پایین پوشش دهی تسهیلات مسکن به بهای مسکن در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده تا بسیاری از مردم به خصوص زوج های جوان به اجاره نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار منتشر شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سال های 1399، 1398 و 1397 نسبت به سال قبل از آن به ترتیب حدود 47، 37 و 29 درصد بوده است. این نرخ رشد سرسام آور، سبب شده است که طی سال های اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند.
کارشناس اقتصاد مسکن افزود: با این حال افزایش منازل مسکونی قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد کرد تا با افزایش عرضه ساختمان های اجاری، کاهش نسبی اجاره بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه ترین حالت، راه اندازی صندوق املاک و مستغلات کمک می کند، ساختمان های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان شود.
