معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالا در پاسخ به این سوال که سازوکار عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس چگونه است؟ اظهار داشت: سازوکار عرضه و معاملات املاک در بورس کالا عمدتا مبتنی بر حراج است تا املاک در بستری کاملا شفاف و مبتنی بر رقابت مورد معامله قرار گیرد. به عبارت دیگر بر روی ملکی که عرضه می شود رقابت اتفاق می افتد و در نهایت با بهترین قیمت به فروش می رسد.
اشخاص حقیقی چگونه املاکشان را در بورس بفروشند؟
ناصرپور درباره فرآیند حضور متقاضیان برای فروش املاکشان در بورس کالا افزود: اولین مرحله مراجعه به یکی از کارگزاران دارای مجوز از بورس کالای ایران است که تقریبا عمده کارگزاری هایی که در بازار سرمایه کشور فعالیت می کنند در بورس کالای ایران هم فعال هستند. بعد از مراجعه به کارگزاران، اطلاعات، اسناد و گزارش های کارشناسی موجود از ملک توسط کارگزاران از مالک درخواست و دریافت می شود و بعد از ارائه به بورس، پذیرش آن انجام و عرضه صورت می گیرد.
معاملات با امنیت بالا
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در جواب سوال دیگری مبنی بر اینکه امنیت معاملات چگونه تضمین می شود؟ گفت: ملک هم مشابه سایر کالاهای پذیرفته شده در بورس با توجه به اینکه طرفین معامله موظف به ارائه تضامین ایفای تعهدات برای انجام معاملات هستند طبیعتا تضمین معاملات از طریق بورس کالا و بدون هیچ خللی انجام می شود. علاوه بر این چنانچه اختلافی به لحاظ حقوقی در فرآیندهای معاملات اتفاق بیافتد از طریق مکانیزم های حل اختلافی که در بازار سرمایه وجود دارد از جمله سازوکار هیئت داوری به این مسائل و اختلافات رسیدگی خواهد شد.
قیمت پایه از سوی عرضه کننده تعیین می شود
وی فرآیند کشف قیمت و ابزارهای استفاده شده در این زمینه را چنین تشریح کرد: معمولا قیمت پایه ای از طرف عرضه کننده تعیین می گردد و اگرچه عموما قیمت پایه بر مبنای قیمت های کارشناسی است اما اگر عرضه کننده قیمتی غیر از قیمت های کارشناسی را تعیین کند نیز با توجه به کشف قیمت براساس مکانیسم حراج، نرخ در تقابل عرضه و تقاضا کشف می شود؛ البته باید توجه کرد که قیمت پایه عرضه کننده باید به تایید بورس نیز برسد.
مزایای عرضه املاک اشخاص حقیقی
ناصرپور در بخش دیگری از صحبت های خود به مزایای عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالا اشاره کرد و گفت: اگرچه بازار مسکن یک بازار سنتی است و با همین روند فعالیت ها در آن انجام می شود ولی معاملات در بورس مزایایی دارد که از جمله آن می توان به شفافیت معاملات اشاره کرد. همچنین رقابت و حراجی که در این بازار شکل می گیرد مبتنی بر مکانیزم رقابت و به کشف بهتر قیمت ها کمک شایانی می کند. موضوع مهم دیگر تضمین معاملات است. با توجه به اینکه معاملات از طریق مکانیزم های بورسی و در داخل کنترل کننده های (Regulation) بازار سرمایه صورت می گیرد تضامین لازم برای ایفای تعهدات طرفین لحاظ شده و در مرحله بعد مسئله حل اختلاف است که با توجه به وجود مکانیزم متمرکز حل اختلاف مانند هیئت داوری در ساختار بازار سرمایه کشور، مسائل ساده تر و روان تر از بازار سنتی قابل رسیدگی است.
وی در ادامه اظهار داشت: روان شدن معاملات و نقدشوندگی معاملات در بازار مسکن طبیعتا به توسعه این بازار کمک می کند. قابلیت نقدشوندگی و روان شدن کالاها، یکی از پارامترهایی است که به هر بازاری کمک می کند تا در یک روند پایدار و بلندمدت بتواند فعالیت کند. از این جهت شکل گیری یک بازار متشکل و متمرکز و با نقدشوندگی بالا برای ملک تاحدی می تواند برخی مسائل موجود در بازار مسکن را حل نماید.
ناصرپور با اشاره به اینکه انبوه سازان در قالب شرکت های حقوقی قابلیت حضور در بورس کالا را دارند عنوان کرد: انبوه سازان به جهت ارتباط بلند مدت تری که به واسطه مکانیزم انبوه سازی و عرضه های مستمر در طول زمان می توانند برقرار کنند، مراحل ورود سهل تری دارند؛ لذا ورود گسترده انبوه سازان به بورس کالا در مرحله نخست، توجیه پذیرتر و منطقی تر است.
ملک تا در مرحله آخر معامله در مالکیت افراد است
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در پاسخ به که آیا با عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالا، املاک از نام آن ها خارج می شود؟ گفت: خیر چنین نیست و مال در اختیار و به نام افراد است و تنها مکانیزم معاملاتی از طریق بورس تعیین شده که یک فرآیند کاملا شفافی است. مالکیت فرد تا زمانی که معامله انجام نشده و نقل و انتقال ملک به صورت رسمی صورت نگرفته و مبایعه نامه امضا نشده در اختیار خود فرد است؛ انتظار می رود با فرهنگ سازی های لازم پیرامون فرآیندهای معاملاتی در بورس کالا، این ابهامات برطرف شود.
ابزارهای مالی به کمک تامین مالی تولید مسکن می آیند
ناصرپور ابزارهای بورس کالا برای رونق بازار مسکن را اینطور توضیح داد: یکی از راهکارها همین فراهم شدن امکان عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالاست اما برای رونق این بخش باید به موضوع عرضه و ساخت مسکن نیز پرداخت. در این بخش با توجه ابزارهای خوبی که در بورس کالا از جمله بازار فیزیکی معاملات مصالح ساختمانی و همینطور اوراق خرید دین و اوراق سلف موازی استانداری که تعریف شده می توان شاهد تامین مالی ساخت بخش مسکن بود. در نتیجه بخش ساخت مسکن می تواند تا حد قابل قبولی از ابزارهای موجود در بورس کالای ایران مورد حمایت قرار بگیرد. البته این مسئله به میزان ورود بخش های فعال در حوزه مسکن و ساخت و ساز و تمایل آن ها به استفاده از ابزارهای بورس کالا باز می گردد.
وی یادآور شد: بخش قابل توجهی از صنعت ساخت و ساز کشور در یک چارچوب سنتی در حال فعالیت هستند و ترویج و تغییر این رویه کاری زمان بر است و در طول زمان اتفاق می افتد که بهره گیری از ابزارهای بورس کالا در حوزه مسکن با اطلاع رسانی و فرهنگ سازی موثر سرعت می گیرد. البته زمانی که درباره ابزارهای مالی و ساختار یافته سخن به میان می آیند کسانی می توانند از آن ها استفاده کنند که حداقلی از مقیاس ساخت و ساز را دارا باشند چراکه انتشار اوراق در مقیاس های کوچک صرفه اقتصادی ندارد.
کارمزد جذاب معاملات املاک در بورس
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در بخش پایانی صحبت های خود گفت: عرضه و خرید ملک در بورس کالای ایران چه برای فروشنده و چه خریدار از نظر کارمزد معاملاتی حداکثر تا سقف 20 میلیون تومان برای املاک با 20 میلیارد تومان ارزش معاملات، کارمزد دارد و برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها کمتر است این میزان کارمزد کاهش می یابد. برای املاک با ارزش معاملات بیشتر از 20 میلیارد تومان نیز کارمزد تغییر نکرده و همان 20 میلیون تومان است و بالاتر نخواهد بود. لذا کارمزدهای موجود در معاملات بورس کالا در مقابل کارمزدهای بازار سنتی، رقابتی و قابل توجیه است.
