وام، نصف قیمت مسکن را پوشش می‌دهد

به گزارش پایگاه تحلیلی خبری بانک و صنعت، در کشورهای توسعه یافته، تسهیلات مسکن با سود های یک تا دو درصد پرداخت می‌ شود که بیش از 90 درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد. در ایران با وجود تلاش‌ هایی که در دول ت‌های یازدهم و دوازدهم برای احیای تسهیلات مبتنی بر پس‌ا نداز شده، این رقم به 50 درصد رسیده اما هنوز به عنوان ابزاری پرقدرت برای تقویت طرف تقاضا محسوب نمی‌ شود. مدل‌ هایی که تا طی دهه‌ های اخیر در ایران دنبال شده عمدتا مبتنی بر تقبل سود وام توسط دولت بوده که از یک سو منجر به افزایش مطالبه بانک مرکزی از دولت شده و از سوی دیگر نارضایتی عمومی را به دلیل عدم پرداخت یارانه ایجاد کرده است. هم‌ اکنون بانک مرکزی بابت یارانه بر سود 22 هزار میلیارد تومان از دولت طلبکار است و به اذعان وزیر راه و شهرسازی، دولت چنین پولی دراختیار ندارد. این ارقام صرفا وارد حساب شده، حسابداری می‌شود و بدهی دولت و طلب بانک مرکزی و بانک‌ ها از دولت افزایش پیدا می‌کند. نتیجه این است که بانک ها ترجیح می دهند اصلا تسهیلات ندهند و در عمل بی اعتمادی گسترده بانک ها نسبت به دولت ایجاد می شود.

دولت‌های یازدهم و دوازدهم قدرت تسهیلات وام مسکن را نسبت به دوره‌ های قبل هفت برابر افزایش دادند. بنا به گفته‌ وزیر راه و شهرسازی تا قبل از سال 1392 میزان تسهیلات مسکن 20 میلیون تومان و قیمت یک واحد متوسط 300 میلیون تومان بود. در واقع میزان وام بانکی نسبت به ارزش ملک (Loan To Value) در تهران به حدود هفت درصد کاهش پیدا کرده و در شهرستان ها 17 تا 20 درصد بود.

عباس آخوندی با اشاره به اینکه میزان تسهیلات ساخت و خرید برای یک زوج در تهران 160 میلیون تومان است، گفت: نسبت وام به ارزش از هفت به 45 تا 50 درصد افزایش یافته است، بنابراین متقاضی توانمند شده و می‌تواند با توان بیشتری وارد بازار شود. این رقم برای زوج‌ها در شهرهای بزرگ غیر از تهران 120 میلیون تومان و در شهرهای کوچک 80 میلیون تومان است. در شهرهای کوچک یک آپارتمان متوسط با قیمتی نزدیک به 110 تا 120 میلیون تومان معامله می‌شود، بنابراین 80 میلیون تومان تسهیلات رقم بسیار بالایی به حساب می‌آید و نسبت وام به قیمت بسیار ارزشمند است. از سوی دیگر با توجه به اینکه سود پایین است، تسهیلات ارزان قیمت به شمار می‌رود و مقدار اقساط کاهش پیدا می‌کند.

به گفته آخوندی دولت به دنبال آن است با توجه به توانایی هایی که دارد، راهکارهایی را اتخاذ کند که متکی به یارانه نباشد؛ چراکه تاکنون همه روش‌ های متکی به یارانه شکست خورده و بی اعتمادی گسترده ایجاد کرده‌اند.

وی درباره تجربه این قبیل راهکارها در کشور توضیح داد: با اجرای راهکارهای متکی به یارانه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر 13 درصد کاهش پیدا کرد و به هفت درصد رسید که این رقم معمولا بین 22 درصد تا 26 درصد بود؛ لذا بانک‌ها از بخش مسکن خارج شدند. از سوی دیگر اگر بخواهیم مثل تجربه مسکن مهر پول چاپ کنیم، مشکلات دیگری پدید می آید. حتی مجلس گذشته نیز پیش از دولت یازدهم این اقدام را در بودجه سال 1392 متوقف کرد.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به راهکارهای موجود برای تحریک بخش تقاضای مسکن گفت: روشی که من پیگیری کردم این بود که به سراغ پس انداز برویم. در این روش هرکه پس انداز کرد بر مبنای آن تسهیلات دریافت می‌کند. پیشتر که در وزارت مسکن و شهرسازی فعال بودم نیز این اقدام صورت گرفت. هنگامی که در سال 1372 این اقدام آغاز شد، تعداد پس‌انداز کنندگان تقریبا 2000 نفر بودند که این تعداد در سال 1384 به 3 میلیون نفر رسید.

آخوندی افزود: در این روش تلاش بر این است که قیمت تمام شده پول را برای بانک کاهش دهیم. فردی که با استفاده از این روش پس انداز می‌کند، به ازای خواب پول سود دریافت نمی‌کند، بلکه امتیاز تسهیلات می‌گیرد. به این ترتیب قیمت تمام شده پول برای بانک کاهش می‌یابد و تنها به اندازه عملیات جاری آن می‌شود. اگر عملیات در حوزه مسکن دقیق طراحی نشود، در حد شعار باقی مانده و سریع متوقف می‌شود. در ایران مداخله ای بزرگتر از مسکن مهر سراغ نداریم، اما در همان دولت قبل متوقف شد. چون این مداخله‌ها امکان تداوم ندارند.

وزیر راه و شهرسازی سپس به تشریح ارقام مشارکت و سپرده گذاری مردم پرداخت و گفت: در این سه ساله تعداد پس انداز کننده ها بیش از 400 هزار نفر و میزان سپرده بیش از 7000 میلیارد تومان شده است. دولت به سمت تجهیز منابع خاص بخش مسکن حرکت کرد که این تجهیز منابع چند ویژگی دارد؛ به بخش دیگری داده نمی شود؛ چراکه هر کسی که پس‌ انداز کرده است در برابر آن به دنبال وام مسکن است. قیمت تمام شده پول نیز صرفا معادل هزینه عملیات نگهداری در بانک است؛ بنابراین قیمت پول برای بانک بیش از 3 یا 4 درصد نیست. این پول ارزان قیمت است.

آخوندی با اشاره به این نکته که تنظیم بخش اقتصاد خرد یا اقتصاد خانوار یکی دیگر از ویژگی‌های این اقدام است، افزود: نکته دیگر این است که دولت می‌تواند یک برآورد دقیق از میزان تقاضا  داشته باشد. اکنون می‌دانیم که این 400 هزار نفر به دنبال خرید مسکن هستند؛ چراکه به همین منظور پس‌انداز کرده‌اند.

وی ادامه داد: سال گذشته در 250 روز به صورت میانگین هر روز 750 نفر پس انداز کرده اند. امسال میانگین پس انداز کننده ها بالای روزی 1000 نفر خواهد رفت و انتظار داریم که در انتهای سال تعداد پس انداز کننده‌ها از 600 هزار نفر عبور کند. بنابراین در حال سامان دادن به تقاضا هستیم.

به گفته آخوندی نرخ کنونی تسهیلات به صورت عمومی 9.5 درصد و در بافت فرسوده هشت درصد است و دولت تقلیل نرخ سود عمومی به هشت درصد و نرخ سود بافت فرسوده به 6 درصد را پیشنهاد داده است. در حال حاضر رییس جمهور با کاهش نرخ سود تسهیلات بخش فرسوده موافقت کردند که این تصمیم بعد از عبور از مراحل شورای پول و اعتبار عملی خواهد شد.

بانک مسکن در سال 1394 تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم را تا سقف 80 میلیون تومان برای هر نفر در تهران رساند. پس از آن در 17 اسفندماه 1395 تسهیلات از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ ها) را برای زوجین به سقف 160 میلیون تومان افزایش داد. سود این تسهیلات از ابتدای دولت 14 درصد بود که به تدریج به 9.5 درصد رسیده است. هم‌اکنون وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد داده تا رقم وام به 200 میلیون تومان برسد که هنوز در شورای پول  و اعتبار تایید نشده است.