قیمت خانه‌های مناسب اقشار کم درآمد

به گزارش پایگاه تحلیلی خبری بانک و صنعت، علائم دریافتی از داده های معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد خانه های دارای سه ویژگی "محدوده 100 میلیون تومان"، "کهنه ساز" و "کمتر از 60 متر مربع" حدود نیمی از معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص می دهد. بر این اساس فاز فروش این واحدها در شرایطی که مسکن در رکو به سر می برد می تواند عنوان گروه شلوغ را به خود بگیرد.

مسکن شهر تهران در شرایطی قرار دارد که به دلیل عدم نیازسنجی از تقاضای بازار با عرضه مازاد در بخش املاک لوکس، نیمه لوکس و دامنه قیمتی بیش از 300 میلیون تومان مواجه شده و مشتری برای 300 تا 400 هزار واحد خالی وجود ندارد. در این شرایط کارشناسان با تذکر نسبت به اینکه املاک گران قیمت دیگر سوددهی سابق را ندارد به سازندگان توصیه می کنند با صنعتی سازی در بخش واحدهای کوچک متراژ به خرج از رکود مسکن کمک کنند. بر این اساس دهکهای پایین می توانند بازار هدف جدیدی برای انبوه سازان باشند.

یک تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه ساخت مسکن متراژ بالا در تهران توجیه اقتصادی ندارد به مقایسه آمار فروش مسکن در سالهای 1389 و 1395 پرداخت و خاطرنشان کرد: فروش واحد مسکونی از 120 هزار مورد در سال 1389 به 40 هزار واحد رسیده و رقابت بین فروشندگان، حداکثری شده است. در این شرایط فعالان بخش مسکن به دو دسته تقسیم می شوند؛ عده ای 80 درصدی که گران اداره می شوند و عده ای 20 درصدی که ارزان اداره می شوند. طبیعی است که بخش 80 درصدی می گوید مسکن در رکود است و بخش 20 درصدی می گوید مسکن رکود ندارد.

محمدحسین ادیب در بیان راهکار خروج از رکود مسکن گفت: راه حل های رکود مسکن بسیار ساده است. یک راه حل این است که قیمت مسکن 50 درصد پایین بیاید. راه دیگر این است که قدرت خرید بالا که با توجه به قیمت نفت جهانی تا سه چهار سال دیگر به این فکر نکنید. راه سوم این است که متراژ واحدهای مسکونی نصف شود و متناسب با قدرت خرید مردم باشد.

وی تاکید کرد: باید به ازای یک مسکن یک شغل باید ایجاد شود. اگر شغل ایجاد نشود مسکن فروش نمی رود. بسیاری از شغلهایی که با نفت گران ایجاد شده بود با نفت ارزان از بین رفته است.   80 درصد کسانی که سر کار می روند برای این می روند که فامیل نگوید بیکار شده اند. برخی سازندگان انتظار دارند من طوری حرف بزنم که تورم سنگینی در بخش مسکن در راه است. اما اینگونه نیست. این بیزینس ها دیگر جواب نمی دهد. آنها گران اداره می شوند. بعد برای کسانی که توان خرید ندارند خانه می سازند.

به گفته ادیب، شرایط تجاری امروز می گوید با توجه به اسکان جمعیت و کاهش مهاجرت، تولید مسکن در کلانشهرها و با مساحت بالا دیگر توجیه اقتصادی ندارد اما می بینیم که هنوز 11.2 درصد خانه های تولید شده در تهران بیش از 130 متر مساحت دارند. یعنی شما برای کسانی خانه می سازید که اصلا وجود ندارند.

تازه‌ترین گزارشی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کرده، نشان دهنده ثبت قیمت 4.4 میلیون تومانی هر متر زیربنای واحد مسکونی برای خرید و فروش است. این تغییر از رشد نیم درصدی نسبت به آبان ماه و 7.7 درصدی در قیاس با آذر ماه سال گذشته حکایت دارد. اما آمارها در هر دو شاخص تورم نقطه به نقطه و نیز تورم 12 ماهه منتهی به آذرماه نشان می‌دهد قیمت مسکن هنوز افت قیمت را تجربه می‌کند.

یکی از شاخص‌ها برای اثبات این موضوع تعداد معاملات است. تعداد معاملات آپارتمان مسکونی شهر تهران در آذرماه به 11.8 هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل 5.1 درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 5.9 درصد کاهش دارد. از سوی دیگر تعداد معاملات آذرماه در مقایسه با میانگین 9 ماهه ابتدای سال جاری 1.2 درصد کمتر شده است.

رشد قیمت واقعی مسکن شاخص دیگری است که آمارها به نفع این بخش حکایت نمی‌کند. از آنجاکه قیمت مسکن در سال 1395، به‌طور میانگین حدود 0.5 تا دو درصد نوسان داشته است، در حال حاضر سطح میانگین قیمت مسکن در آذرماه معادل 7.7 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی آذر 1394، افزایش داشته که البته این میزان افزایش در «قیمت اسمی» مسکن در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه آذرماه 1395 که معادل 9.2 درصد بوده است، حکایت از افت 1.5 درصدی «قیمت واقعی» مسکن در آخرین ماه فصل پاییز دارد.

نکته‌ دیگر پایین بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی است. در حال حاضر که تورم اقتصاد به شدت کاهش یافته هنوز از رشد قیمت مسکن در 9 ماهه ابتدای سال جاری بیشتر است. در آذرماه امسال نرخ تورم 7.2 درصد گزارش شد در حالی که رشد قیمت مسکن در 9 ماهه منتهی به آذرماه 4.7 درصد بوده است و اگر نسبت 12 ماهه هر دو بخش را با یکدیگر مقایسه کنیم قطعا مسکن شرایط بدتری را خواهد داشت.