وی افزود: از سال گذشته بسیاری از فعالان اقتصادی به این نتیجه رسیدند که حباب بازارها بیش از اندازه بزرگ شده که به تدریج ریزشی در این بازارها رخ داد. شاخص بورس از 2 میلیون واحد به 1.2 میلیون واحد رسید. در بخش مسکن سقوط قیمتی رخ نداد اما رشد قیمت از آبان 1399 به بعد کاهش پیدا کرد.
عوامل تورم زا همچنان پابرجاست
سلطان محمدی، عوامل ایجاد تورم شدید در سه سال گذشته را کماکان پابرجا دانست و گفت: اثر شوکهای بیرونی مثل خروج آمریکا از برجام و معضل کرونا هنوز به طور کامل برطرف نشده است. در سال جاری کسری بودجه وحشتناکی داریم که می تواند مهمترین عامل شکل گیری تورم آتی باشد. لذا برای اینکه بتوانیم قیمت دارایی های سرمایه ای و به طور خاص مسکن را تحت کنترل درآوریم باید مساله رشد نقدینگی و کسری بودجه را حل کنیم.
وی تاکید کرد: یا باید درآمدهای دولت را افزایش دهیم یا هزینه را پایین بیاوریم. در صورت احیای برجام افزایش درآمدها از طریق دلارهای نفتی آزاد شده محتمل است که به طور موقت می تواند مُسکنی برای اقتصاد باشد. اما از آن طرف کمتر کسی به کاهش هزینه دولت فکر می کند. در فضای کلی جامعه راجع به مطالبات مردم مثل افزایش حقوق بازنشستگان و کارمندان صحبت می شود. احتمالا دولت آینده هم به این سمت می رود که با افزایش هزینه، بخشی از جامعه را راضی نگه دارند. این موضوع تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد. در ونزوئلا اتحادیه های کارگری با افزایش مطالبات، کنترل کشور را در دست گرفتند که منجر به تورمهای میلیونی و میلیاردی شد و در حال حاضر قصد دارند شش صفر را از پول ملی خود حذف کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن، درآمدهای نفتی را تکافوی مدیریت اقتصاد کشور ندانست و گفت: حتی اگر برجام احیا شود نمی توان به حل مشکلات اقتصادی و کنترل تورم خوشبین بود. در بخش مسکن، قیمت نهاده های ساختمانی نسبت به سال گذشته حدود 100 درصد رشد کرده و عوارض شهرداری بالا رفته است. محدودیتهایی هم در تراکم ایجاد شده که قیمت زمین را بالا می برد. مجموعه این عوامل اجازه نمی دهد قیمت مسکن کاهش پیدا کند. در بهترین حالت، افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم خواهد بود اما اگر با تورم عمومی افسارگسیخته مواجه شویم قیمت مسکن هم بالا می رود.
با آمارهای کوتاه مدت نمی توان بازار مسکن را ارزیابی کرد
به گفته سلطان محمدی، آمارهایی که در ایران از بازه های کوتاه مدت بازار مسکن ارایه می شود منعکس کننده تغییرات واقعی قیمت نیست؛ زیرا در شاخص کلی، اثرات نوع ساختمانهای معامله شده و کیفیت آنها لحاظ نمی شود. بانک مرکزی یا مرکز آمار، داده های تمامی واحدهای فروخته شده را جمع می زنند و متوسط قیمت را اعلام می کنند. حال آنکه ممکن است در یک ماه واحدهای نوساز یا واحدهایی با کیفیت بالاتری فروخته شود و در ماه بعد برعکس آن اتفاق بیفتد. بنابراین شاخص ماهیانه از دقت کافی برخوردار نیست. به همین دلیل آمارهای سه ماهه و شش ماهه که به تدریج اثر ریزنوسانات را از بین می برد قابل اتکاتر است.
تردید بر بازار مسکن سایه افکنده است
وی افزود: در سال جاری با یک وضعیت مبهم و اسثتنایی در اقتصاد مواجه هستیم که بر روی بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. با وجود مذاکرات برجامی هنوز در سال 1400 سرنوشت این توافقنامه مشخص نیست. البته امیدها افزایش یافته که توافق انجام شود و اقتصاد حرکت کند. اما موانع زیادی هم بر سر راه برجام وجود دارد که هنوز در سطوح سیاسی و اقتصادی با آن درگیر هستیم. مساله دیگر انتخابات ریاست جمهوری است که در فصل بهار منجر به ایجاد فضای ابهام آلود در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن شد. در حال حاضر نیز موضوع وزیر مسکن آینده مطرح است که به تردیدها از آینده دامن می زند.
این کارشناس اقتصادی مسکن با بیان اینکه اپیدمی کرونا نیز عامل دیگر کاهش حجم معاملات مسکن بوده است گفت: مساله دیگر تغییر فصلی است که به طور سنتی در فروردین و اردیبهشت معاملات کاهش می یابد و طبیعتا داده های قیمتی نیز ما را به جمع بندی درستی از وضعیت آینده نمی رساند.
سلطان محمدی با اشاره به رشد 3 درصدی ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه تاکید کرد: این میزان رشد قیمت با توجه حجم پایین معاملات که حدود 5100 فقره بوده قابل اتکا نیست. شاید اگر رشد قیمت شدید بود می توانستیم درک نسبی از وضعیت بازار به دست بیاوریم. در فروردین و خرداد با افت قیمت نسبت به اسفند مواجه بودیم. بعد در خردادماه بالا رفت و مجددا به حدود قیمت اسفند برگشتیم. این نوسانات اندک نشان می دهد بازار در یک بلاتکلیفی قرار دارد.
متوسط قیمت هر متر خانه در تهران 29.6 میلیون تومان
بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در خرداد 1400 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 29 میلیون و 670 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 3 و 56.6 درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل 5.1 هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 52.7 درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل 29.6 افزایش را نشان می دهد.
