به گزارش پایگاه تحلیلی خبری بانک و صنعت، در سه ماهه سوم سال گذشته مسیر طبیعی خروج از رکود بخش مسکن با اثرپذیری از بازارهای موازی مسدود شد. معاملات مسکن شهر تهران که در آذرماه سال گذشته نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 50 درصد افزایش یافته بود بر اساس اعلام بانک مرکزی در آخرین ماه از سال 1396 رشد اندک نقطه به نقطه 0.5 درصد را تجربه کرد. آمار وزارت راه و شهرسازی نیز افزایش ناچیز 1 درصد را نشان می‌دهد. جدیدترین آمار اتحادیه املاک نیز که مربوط به فروردین 1397 می‌شود از افت 19 درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل حکایت دارد. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی بیشترین رشد معاملات در اسفندماه 1396 نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن به واحدهای 200 متر مربع، بازه قیمتی بیش از 600 میلیون تومان و واحدهای واقع در منطقه یک مربوط می‌شود. کمترین میزان معاملات نیز در منطقه 19 با 81 مورد و کمترین رشد خرید و فروش به منطقه 17 با 138 مورد و رشد منفی 22 درصد نسبت به اسفندماه سال قبل مربوط می‌شود.
این نمایه‌ها حاکی از چیست؟ وضعیت فعلی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی که عمدتا در نیمه جنوبی شهر تهران هستند حضور موثری در بازار مسکن ندارند. این موضوع از پایین بودن سهم متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن یکم از تعداد معاملات و پایین بودن تعداد خرید و فروش در مناطق جنوبی شهر تهران قابل اثبات است. در مناطق 5، 2، 4، 1، 10 و 8 بیش از نصف معاملات مسکن شهر تهران انجام می‌شود. به بیان دیگر از بین 22 منطقه شهر تهران 55 درصد خرید و فروش مسکن، تنها در 6 منطقه صورت می‌گیرد. مضافا این که این مناطق از نیمه دوم سال 1396 بیشترین رشد معاملات را نیز به خود اختصاص داده‌اند.
صندوق پس‌انداز مسکن یکم توسط بانک مسکن 18 خرداد ماه سال 1394 با هدف خانه دار کردن متقاضیان موثر که عمدتا اقشار متوسط هستند راه‌اندازی شد. سقف تسهیلات این صندوق در تهران 160 میلیون تومان و سود آن نیز سه شنبه 4 اریبهشت 1397 از 9.5 درصد به 8 درصد کاهش یافته است. این نرخ به همراه نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده که به تازگی از 8 به 6 درصد رسیده پایین‌ترین نرخ سود تسهیلات در سیستم بانکی محسوب می‌شود. به همین دلیل باید شاهد تقاضای بسیاری برای دریافت این تسهیلات باشیم. تا روز 21 اسفندماه 1396 حدود 295 هزار نفر در کل کشور با هدف دریافت تسهیلات در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند. وزیر راه و شهرسازی در روزهای اخیر اعلام کرده که این تعداد به 400 هزار نفر رسیده است. سال 1395 روزانه به طور متوسط 500 نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت نام کرده‌اند و به طور متوسط در سال 1396 روزانه 150 نفر تسهیلات گرفته‌اند. یعنی خروجی حدود یک سوم ورودی بوده است. سرعت ثبت نام‌ها در فاصله 1395 تا 1396 سه برابر شده و با احتساب این‌که ورودی های سال 1396 را در آمار پرداخت تسهیلات 1397 محاسبه نکنیم هم‌اکنون زمان پرداخت تسهیلات حدود 200 هزار نفر که در سال‌های 1394 و 1395 سپرده‌گذاری کردند فرا رسیده است. آیا این تعداد تسهیلات پرداخت شده است؟
تا 21 اسفندماه 1396 بالغ بر 87 هزار نفر در تهران ثبت نام کرده‌اند. آمار و ارقام حاکی از آن است سررسید تسهیلات حدود 60 هزار نفر در تهران فرا رسیده، یعنی سپرده گذاران این صندوق باید ماهیانه 5 هزار فقره یا 30 درصد از حدود 16.5 هزار فقره معاملات ماهیانه شهر تهران را به خود اختصاص دهند. اما بانک مسکن اعلام کرده که در ماه های پایانی سال 1396 بالغ بر9 درصد معاملات مسکن پایتخت توسط خانه اولیها بوده است. یعنی خانه اولی ها به هر دلیل هنوز سهم واقعی خود را در بازار مسکن ندارند. بررسی های میدانی از علت این موضوع به عدم تناسب قیمت مسکن با تسهیلات مربوط می‌شود. هم‌اکنون وام حدود 45 تا 50 درصد قیمت میانگین شهر تهران را پوشش می‌دهد و مابقی ارزش ملک باید توسط مشتریان پرداخت شود؛ در حالی که عمده متقاضیان از چنین توانی برخوردار نیستند و فعلا در انتظار آینده نشسته‌اند تا بلکه قیمت مسکن کاهش یابد.
اما میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه 1396 به رقم بی‌سابقه‌ی متری 5 میلیون و 760 هزار تومان رسید که 26 درصد افزایش را نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ثبت رساند. در منطقه 5 این جهش قیمتی به 41 درصد رسیده است. آیا حضور مشتریان مصرفی باعث رشد قیمت‌ها شده‌اند؟ کارشناسان تا نیمه اول سال 1396 معتقد بودند بازار مسکن شهر تهران خالی از سفته بازی است اما رصد این بازار از ابتدای دی ماه به بعد حاکی از آن است که همزمان با رشد قیمت ارز و سکه، برخی سرمایه گذاران اقدام به خرید دارایی های ثابت از جمله مسکن کرده‌اند و همین عامل باعث پرش قیمت مسکن شده است. به موازات این اتفاق، سهم متقاضیان مصرفی کاهش یافته که آمار نیز این گزاره را تایید می‌کند.
نایب رییس کانون انبوه سازان تهران، عامل اصلی پایین بودن حضور خریداران واقعی را به بالا بودن قیمت مسکن مرتبط دانست و گفت: از نیمه دوم سال 1396 معاملات مسکن افزایش یافت و همزمان با نرخ رشد ارز به یکباره افت کرد. بنابراین مشخص شد علت بالا رفتن معاملات از ابتدای نیمه دوم، حضور تقاضای سرمایه گذاری در بازار مسکن بوده که با رشد بازارهای موازی در پایان سال گذشته به سمت طلا و ارز رفتند.
ایرج رهبر افزود: متقاضیان خانه اولی، توان بالایی برای خرید مسکن ندارند و باید از طریق تسهیلات تقویت شوند اما منابع بانکی محدود است. همان اوایل که طرح پس‌انداز مسکن یکم ارایه شد رییس کل بانک مرکزی اعلام کرد اعتبار پیش‌بینی شده برای این طرح سالیانه 82 هزار فقره است. یعنی هرچقدر هم که تعداد ثبت نام ها بالا باشد بانک مسکن نمی تواند بیش از 82 هزار فقره در سال پرداخت کند. لذا این صندوق باید تقویت شود. در روزهای اخیر اعلام شده صندوق توسعه ملی قرار است اعتباراتی به بانک مسکن اختصاص دهد که اگر این اقدام انجام شود ممکن است قدرت وام دهی بانک مسکن بالا برود.
