به گزارش پایگاه تحلیلی خبری بانک و صنعت,طی روزهای اخیر، تمایل مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای به دریافت «رهن» یا همان پول‌پیش به‌صورت محسوسی در فایل‌های اجاره بنگاه‌ها کاهش یافته که این اتفاق از واکنش زودهنگام بازار مسکن به تغییر نرخ سود حکایت می‌کند. «رهن بیشتر» در ازای «اجاره ماهانه کمتر» از سال 92 تحت‌تاثیر افزایش نسبی نرخ سود بانکی، باب شد و از آنجا که این مدل اجاره‌داری با توان مالی و خواسته اغلب مستاجران سازگاری داشت، التهاب روانی بازار اجاره پس از تورم سنگین سال‌های 90 و 91 تا حدودی آرام شد. همچنین در سال 93 باوجود ممنوعیت پرداخت سود بالای 22 درصد به سپرده‌های بلندمدت، با کاهش تورم به‌سطح 15 درصد، عایدی مبلغ «رهن» برای موجران جذاب‌تر شد. مجموع این شرایط در سال گذشته به ثبت رکورد کمترین رشد اجاره‌بهای مسکن (12 درصد) پس‌از 9 سال صعود منجر شد. اما هم‌‌اکنون، عکس‌العمل برخی موجران به طرح کاهش سود بانکی، باعث نگرانی مستاجران از افزایش دوباره وزن «اجاره ماهانه» شده است. پارسال وزن «رهن» در سبد اجارهبها تا60 درصد پیش رفت و فایل‌های «رهن کامل» زیاد شد، اما طبق گفته واسطه‌های بازار چنانچه نرخ سود کاهش یابد، این وزن نیز کم می‌شود.
«دنیای‌اقتصاد» از پیش‌لرزه کاهش نرخ سود سپرده در بازار مسکن گزارش می‌دهد
استرس «سود بانکی» در بازار اجاره
وزن «رهن» در سبد اجارهبها به زیان مستاجران تغییر پیدا می‌کند؟
گروه مسکن- فرید قدیری: قصد دولت به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی یک گام از «زمزمه و شایعه» جلوتر آمده اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است، با این حال پیش‌لرزه این تصمیم سیاست‌گذاران بازار پول را می‌توان در بازار مسکن احساس کرد.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است: بخشی از بازار مسکن واکنش زودهنگام به تغییر نرخ سود نشان داده به طوری که در چند روز اخیر گرایش مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای به اخذ «رهن بیشتر» در ازای «اجاره ماهانه کمتر» کاهش پیدا کرده و شکل اجاره‌داری در حال تبدیل‌شدن به وضعیت سال‌های 90 و 91 است.
وزن «اجاره ماهانه» و «پول پیش» در سبد اجارهبها از سال 92 تحت‌تاثیر افزایش نسبی نرخ سود سپرده‌های بانکی با تغییرات اساسی مواجه شد و بعد از سال‌ها، گرایش موجران به دریافت مبلغ «رهن» باعث شد وزن «پول پیش» در سبد اجاره، سنگین‌تر شده و سهم آن از 10 تا 20 درصد قبلی به حداقل40 درصد افزایش یابد.
دو سال پیش، با اختیاراتی که بانک‌ها برای پرداخت سود‌های بالای 22درصد به سپرده‌گذاری بلندمدت حداقل یک‌ساله داشتند، از یکسو اجاره‌های دو ساله به‌صورت محسوس در بازار اجاره‌نشینی باب شد و از سوی دیگر، تعداد آپارتمان‌های با قابلیت رهن‌کامل تاحدودی افزایش یافت. این دو اتفاق سبب شد به ترتیب میزان اثرپذیری اجارهبها از تورم سالانه، هرچند جزئی، کم شود و توان مستاجران برای پرداخت اجارهبها نسبت به قبل، بهبود پیدا کند و در نتیجه نظر موجران با خواسته مستاجران، تاحدودی همراستا شود. اجاره‌نشین‌ها به واسطه پس‌اندازهای طول سال، راحت‌تر می‌توانند رشد سالانه اجارهبها را از طریق افزایش پول‌پیش، تحمل کنند اما از آنجا که میزان افزایش دستمزدها، تناسبی با رشد قیمت‌ها ندارد، هر میزان رشد اجاره ماهانه، پرداخت آن را برای مستاجر با چالش روبه‌رو می‌کند. این چالش در سال92 با افزایش وزن «رهن» در سبد اجارهبها، تاحدودی مرتفع شد و در سال93 نیز با نصف شدن شیب تورم، چون که سود واقعی سپرده‌های بانکی، مثبت و عایدی «رهن» نسبت به تورم عمومی تقویت شد، یک نیروی مضاعف در جهت کاهش سهم اجارهماهانه به سبد اجاره وارد آمد و باعث شد از هر 10 فقره اجاره‌نامه تنظیم‌شده در بنگاه‌های املاک، به طور متوسط 7 آپارتمان با شرایط 60 درصد رهن و مابقی اجارهماهانه، به مستاجرها واگذار شود. در سال گذشته، اگر چه جلوی پرداخت سود بالای 22درصد در بانک‌ها گرفته شد اما با افت تورم به زیر این نرخ، بازدهی واقعی سپرده‌گذاری‌های بانکی بعد از سال‌ها، از حالت زیان به سود تبدیل شد و تاثیرش به شکل تسهیل مالی شرایط اجاره‌نشینی در بازار مسکن بروز پیدا کرد. براساس تجربه بازار مسکن، بهترین شکل پرداخت برای اجاره‌نشین‌ها در طبقات ضعیف و متوسط، تقسیم وزن اجارهبها به 70 تا 80 درصد برای رهن و مابقی برای اجاره ماهانه است.
اما امسال نه‌تنها امید آنچنانی به حفظ وزن «رهن» در همان سطح 60درصد سال گذشته وجود ندارد که رفتار روزهای اخیر برخی موجران برای تمدید اجاره‌نامه‌های سال93، از احتمال تغییر وزن در سبد اجارهبها به نفع اجاره ماهانه حکایت می‌کند.
اثر نرخ سود بر عایدی نسبی رهن
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: سال گذشته، سود ناشی از سپرده‌گذاری مبلغ «رهن کامل» آپارتمان‌ها نزد بانک، معادل 22درصد در سال بود که عاید موجر می‌شد و اگر چه در مقایسه با سود 36درصدی ناشی از تبدیل رهن به اجارهماهانه– طبق فرمول، هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون تومان پول پیش است- همچنان مبلغ کمی برآورد می‌شد اما در مقایسه با تورم 15درصدی، عایدی قابل‌توجهی به حساب می‌آمد؛ ضمن اینکه با احتساب ریسک دریافت ماهانه اجارهبها برای موجر و اطمینان از وصول همه آن در حالت رهن کامل، مزیت نسبی اجاره‌داری در این بود که واحدهای مسکونی به صورت رهن بیشتر و اجاره ماهانه کمتر، اجاره داده شود. از سوی دیگر، تقاضای همیشه حاضر برای «رهن» در بازار اجاره، این مزیت را بازهم تقویت کرد. اما امسال چنانچه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، از یکسو شکاف بین سطح پایین عایدی رهن و سطح بالای عایدی اجارهماهانه، تشدید خواهد شد و از سوی دیگر، سود واقعی رهن در مقایسه با تورم، نسبت به سال93 کمتر می‌شود و در نتیجه، بعد از حداقل دو سال، بار دیگر شکل معاملات بازار اجاره مسکن به دریافت اجاره ماهانه بیشتر، تغییر می‌یابد. مسوولان بخش مسکن در این‌باره ضمن هشدار بابت اقدام محتاطانه برای تغییر نرخ سود بانکی، از سیاست‌گذاران بازار پول خواسته‌اند تصمیم‌گیری درباره نرخ سود بانکی را با لحاظ نوع و میزان اثرپذیری بازارهای موازی و بخش‌های مختلف اقتصاد از این اقدام، انجام دهند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیش‌لرزه کاهش نرخ سود بانکی در شرایطی به صورت گرایش موجران به افزایش وزن اجارهماهانه در قبال کاهش مبلغ رهن، بروز کرده که احتمال دارد در میان‌مدت، باعث تحریک تقاضای سفته‌بازی در معاملات خرید مسکن نیز شود و علاوه بر افزایش فشار اجارهبها به رشد قیمت مسکن هم بینجامد. طی روزهای اخیر، تعداد فایل‌های «رهن‌کامل» و «رهن بیشتر در برابر اجاره ماهانه کمتر» در بازار اجاره کاهش پیدا کرده است.
تورم اجارهبها در سال گذشته بعد از 9سال صعود، رام شد طوری که رشد 8/ 5 برابری مبالغ اجاره طی سال‌های 84 تا 92 به افزایش حداکثر 12درصدی آن در سال93 منجر شد. برای امسال، پیش‌بینی شده است اجارهبها بازهم رشد چندانی نداشته باشد اما در صورتی که بار افزایش ناچیز آن به جای آنکه بر مبالغ رهن وارد شود، بر اجارهماهانه تحمیل شود، پرداختش برای مستاجران سخت خواهد بود. کارشناسان اقتصاد مسکن امیدوارند، وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن و خطری که از بابت تغییر وزن در سبد اجارهبها وجود دارد، باعث تجدیدنظر درباره کاهش نرخ سود بانکی شود. طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن –سال 90- حدود 33درصد خانوارها اجاره‌نشین هستند که این سهم در دهک‌های پایین‌تر حداقل 40درصد است.
