بانک و صنعت، بی شک آگاهی و اطلاع رسانی مودیان در خصوص قانون مالیاتها کمک شایانی به آنان نموده و میتواند مودیان را در بهره مندی از تسهیلاتی که قانون برای آنها در نظر گرفته است، یاری نماید. مضاف بر اینکه عدم انجام تکالیف فوق می تواند موجب تعلق جرائم و محرومیت از معافیت های مالیاتی گردد. لذا در این بررسی تلاش می شود که به اجمال وظایف مودیان بخش مالیات بر درآمد املاک مورد مطالعه و کنکاش قرار گیرد.
با مطالعه قانون مالیاتها ملاحظه می شود که قانونگذار در بخش املاک و مستغلات سه نوع مالیات پیش بینی نموده که عبارتند از:
1) مالیات بر درآمد املاک(اجاره)
2) مالیات بر مستغلات خالی
3) مالیات بر نقل و انتقال املاک
1- مالیات بر درآمد املاک ( اجاره)
1-1 مشمولین مالیات بر درآمد املاک
درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در قانون مذکور مشمول مالیات بر درآمد املاک می باشد( ماده 52)
2-1 درآمد مشمول مالیات املاک
درآمد مشمول مالیات املاک که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل اجاره بهاء اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد(25%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تهعدات مالک نسبت به مورد اجاره که مالیات متعلقه به نرخ مقرر در ماده (131) قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه می شود. اما چنانچه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی از مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره بدست می آید.
در خصوص املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثیه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات املاک می گردد.( تبصره 4 ماده53)
هنگامی که مستحد ثاتی طبق قرارداد از طرف مستأجردر عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود، باید بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر، تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب گردد.( تبصره 5 ماده53)
ضمنا در مورد وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههای که تمام یا قسمتی از بودجه آنها بوسیله دولت تأمین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و نیز سایر اشخاص حقوقی باید متذکر شد که اشخاص مذکور مکلف اند مالیات بر درآمد املاک را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.( تبصره 9 ماده 53)
چنانچه مالک، خانه یا اپارتمان مسکونی خویش را به اجاره واگذار نموده و خود محل دیگری را برای سکونت اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات املاک میزان مال الجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الجاره دریافتی او کسر خواهد شد. ( ماده55)
3-1 معافیهای پیش بینی شده در بخش مالیات بر املاک
با مطالعه و بررسی مواد و تبصره های مربوط به مالیات بر درآمد املاک مشاهده می شود که قانونگذار مزایا و تسهیلاتی را در برخی از امور برای مودیان قائل شده است که در ادامه به اهم آنها اشاره می شود.
1) محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. ضمنا یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک، مشمول مالیات نخواهد بود.(تبصره 1 ماده 53)
2) درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
3) مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف و با تأیید وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شود، در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می گردد.
4) شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر ساله سقف آن اعلام می گردد از درآمد مشمول مالیات سالیانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می باشد ضمنا شرط برخورداری از این معافیت این است که مشمولان آن علاوه بر آنکه اظهارنامه مخصوصی را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه می نمایند. می بایست اعلام نمایند که هیچ گونه درآمدی نیز ندارند(ماده 57)
4-1 روشهای تشخیص درآمد مشمول مالیات اجاره نحوه محاسبه اجاره بها به شرح ذیل تعیین می گردد.
درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد(80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام‌شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (54 مکرر) قانون مالیاتها، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
درصورتی‌که مستأجر جزء مشمولان تبصره (9) ماده (53) قانون مذکور باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک پیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرارگرفته است، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات قانون مذکور قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل‌رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیاتها خواهد بود.
در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین‌شده طبق مقررات ماده مزبور باشد و مالیات تعیین‌شده مورد اعتراض مودی باشد، در این صورت پرونده قابل‌رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع قانون مالیاتها خواهد بود.
2- مالیات بر مستغلات خالی
مالیات دیگری که قانونگذار در بخش املاک پیش بینی نموده است، مالیات بر مستغلات خالی است که طرز محاسبه آن بدین قرار است.
واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مذکور) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
سال دوم – معادل یک‌دوم مالیات متعلقه
سال سوم – معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و به بعد – معادل یک و نیم (5/1) برابر مالیات متعلقه( ماده 54 مکرر)
3- مالیات بر نقل و انتقال املاک
قانونگذار برای نقل و انتقال املاک، مالیاتهای متفاوتی را وضع نموده که می توان بقرار ذیل خلاصه نمود:
1) مالیات نقل و انتقال ملک
2) مالیات نقل و انتقال حق واگذاری( سرقفلی)
3) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک
4) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
1-3مالیات نقل و انتقال املاک
نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد(5%) مشمول مالیات می گردد. ( ماده 59)
2-3 مالیات انتقال حق واگذاری( سرقفلی)
انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی صاحب حق به نرخ دو درصد(02%) در تاریخ واگذاری از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد( قسمت اخیر ماده59)
ذکر این نکته ضروری است که بموجب قانون بودجه سال 1395، محاسبه مالیات حق واگذاری محل دستخوش تغییراتی گردید که مجددا در سال 96 محاسبه آن تابع قانون و مقررات مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن قرار گرفت.
حق واگذاری محل از نظر قانون مالیاتها عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل
3-3 مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقی خواهد بود.
اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون مالیاتهای مستقیم مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد(10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع ماده مذکور پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
شهرداریها موظف‌اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌گردد، گزارش کنند.
شهرهای زیر یکصدهزارنفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.( ماده77 و تبصره های آن)
4-3 مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل ( سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد (2%) می باشد.
شایان گفتن است در مواردی که نقل‌وانتقال موضوع ماده (52) این قانون حسب مورد مشمول مواد (59) یا (77) باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل‌وانتقال مزبور مطالبه نخواهد شد. ( ماده 76 )
تسهیلات پیش بینی شده در نقل و انتقال املاک
معافیتها و مزایایی که قانونگذار در بخش نقل و انتقال املاک قائل شده است بقرار زیر است:
1) هرگاه مال یا وجوهی از طرف وزارتخانه ها، موسسات، شرکتهای دولتی، شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرا فق¬عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده و معابر و نظایر آنها به مالک تعلق گیرد از مالیات نقل و انتقال املاک معاف خواهد بود. ( صدر ماده 70 )
2) هرگونه وجه یا مالی که از طرف وزارتخانه ها، موسسات، شرکتهای دولتی و شهرداریها بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرحهای نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است. ( قسمت اخیر ماده 70 )
3) املاکی که در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده اند، در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی بماند نسبت به پنجاه درصد (50%) مالیات مربوط به درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار می گردد.
" تکالیف و وظایف مودیان در بخش املاک"
مودیان املاک مکلفند اظهارنامه مالیاتی خود را تنظیم و در مورد حق واگذاری محل تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند. (ماده 80)
در خاتمه امید است رعایت تکالیف و وظایف از سوی مودیان بتواند از یک طرف شأن و جایگاه آنان را نزد نظام مالیاتی ارتقاء بخشیده و از طرف دیگر نیز مانع تضییع حقوق حقه دولت گردد.
